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　    XX項目商業(ye)(ye)模(mo)式(shi)的特點(dian),本項目的商業(ye)(ye)模(mo)式(shi)為“旅(lv)游商業(ye)(ye)房地產(chan)區(qu)(qu)域(yu)開發”模(mo)式(shi)，此(ci)模(mo)式(shi)形成了(le)(le)以區(qu)(qu)域(yu)開發為總體指導，旅(lv)游和(he)商業(ye)(ye)房產(chan)的完(wan)好(hao)結(jie)合;建立了(le)(le)以旅(lv)游為靈魂，以招商建設、商業(ye)(ye)房產(chan)及旅(lv)游開發經營為運作手段(duan)的最佳模(mo)式(shi)；通過景點(dian)打(da)(da)造(zao)(zao)、景觀打(da)(da)造(zao)(zao)，文化氛圍營造(zao)(zao)、自然環(huan)境(jing)保(bao)護、公(gong)共空間配置等完(wan)成了(le)(le)區(qu)(qu)域(yu)環(huan)境(jing)打(da)(da)造(zao)(zao);最終由主題多元的空間規劃(hua)和(he)功能布局承載(zai)體現。

　     通過旅(lv)游為商業(ye)房(fang)產提供市場支撐，商業(ye)房(fang)產功(gong)能吸引旅(lv)游增長(chang)的關(guan)系互動(dong)，旅(lv)游主題的打(da)造(zao)，充分拓(tuo)展出市場空間(jian)，營造(zao)了(le)旺盛的人氣，增強(qiang)了(le)整個(ge)區域(yu)的吸引力，甚至輻(fu)射到了(le)周邊(bian)，并與周邊(bian)形成了(le)良好的競和(he)關(guan)系；提升(sheng)了(le)整個(ge)地(di)(di)塊的土地(di)(di)、房(fang)產價值;改善(shan)提升(sheng)了(le)項(xiang)目(mu)地(di)(di)塊的環境;

　　所設計的交叉運作、滾動開發模式最大程度的緩解了時間和資金壓力；

　　所設計的多元主題商業房產的概念，舒緩了商業房產市場消解的壓力；

　　所設計的投資回收結構最小化開發商的市場風險、最大程度吸引了項目投資者、房產投資者、經營者，并巧妙的使部分房產投資者成為游客的一部分。

　　整個模式為通過吸引游客流、增加游客流停滯時間、增加物流，轉化為現金流。主要的特點體現如下：

　　增加了市場吸引力，延長了消費滯留時間，提高了消費水平：

　　天府水(shui)鎮建成后，良好的(de)(de)(de)自然(ran)環(huan)境、水(shui)利博物館、XX大院(yuan)、XX寺等游(you)(you)(you)玩景點、X街歷(li)史保護區(qu)的(de)(de)(de)文(wen)化氛圍、渾然(ran)一體(ti)的(de)(de)(de)水(shui)景、雅致的(de)(de)(de)小品、體(ti)現人文(wen)氣(qi)息的(de)(de)(de)廣(guang)場節(jie)點、可悠閑(xian)漫步的(de)(de)(de)步行街、濱(bin)江(jiang)的(de)(de)(de)休(xiu)閑(xian)區(qu)、考慮周全的(de)(de)(de)配套服務設(she)施，將大大增(zeng)加對游(you)(you)(you)客(ke)的(de)(de)(de)吸(xi)引力。項目內容將吸(xi)引參觀XX景區(qu)的(de)(de)(de)游(you)(you)(you)客(ke)停駐以及XX市(shi)的(de)(de)(de)休(xiu)閑(xian)度假市(shi)場游(you)(you)(you)客(ke)，加上其它一日游(you)(you)(you)的(de)(de)(de)游(you)(you)(you)客(ke)運營(ying)第一年的(de)(de)(de)游(you)(you)(you)客(ke)量(liang)應達到470萬左右，休(xiu)閑(xian)旅游(you)(you)(you)+綜(zong)合(he)消費的(de)(de)(de)模式對游(you)(you)(you)客(ke)有(you)著相當的(de)(de)(de)吸(xi)引力。

　　與周邊的景區互動明確而有效：

　　此(ci)模式是對(dui)(dui)周(zhou)邊(bian)(bian)景(jing)區功(gong)(gong)能的(de)延伸(shen)(shen)和補充。對(dui)(dui)游(you)(you)(you)(you)玩(wan)XX景(jing)區的(de)游(you)(you)(you)(you)客而言，X街歷(li)史保護區及水景(jing)等(deng)可視為旅(lv)游(you)(you)(you)(you)活動(dong)的(de)一部分，成為旅(lv)游(you)(you)(you)(you)功(gong)(gong)能的(de)延伸(shen)(shen);而大面積的(de)商業房產為游(you)(you)(you)(you)客提(ti)供(gong)了檔次齊全的(de)餐飲、住(zhu)宿、交通(tong)、購物、娛樂等(deng)休(xiu)閑功(gong)(gong)能，觀光之外(wai)的(de)所有活動(dong)都可以(yi)在此(ci)項(xiang)目(mu)(mu)區內進行，游(you)(you)(you)(you)客可以(yi)以(yi)此(ci)為據(ju)點，停駐(zhu)幾日游(you)(you)(you)(you)玩(wan)周(zhou)邊(bian)(bian)景(jing)點;對(dui)(dui)在XX山(shan)度(du)假的(de)游(you)(you)(you)(you)客而言，此(ci)項(xiang)目(mu)(mu)區提(ti)供(gong)了內容(rong)豐富、便利的(de)功(gong)(gong)能服務(wu)，可選擇在此(ci)娛樂、購物消費(fei)而在青城山(shan)住(zhu)宿，事實(shi)上(shang)XX山(shan)及周(zhou)邊(bian)(bian)的(de)旅(lv)游(you)(you)(you)(you)房地產也為項(xiang)目(mu)(mu)區消解了一部分游(you)(you)(you)(you)客的(de)住(zhu)宿。通(tong)過(guo)此(ci)模式的(de)設計，項(xiang)目(mu)(mu)區與周(zhou)邊(bian)(bian)景(jing)區形成了共(gong)贏的(de)關(guan)系。

　　土地房產增值效應明顯有序：

　　此(ci)模(mo)式通(tong)過旅(lv)游環境整(zheng)體打(da)造積聚人氣(qi)，選用(yong)(yong)商業房(fang)產(chan)的(de)(de)業態將人氣(qi)轉(zhuan)化為消費，運用(yong)(yong)投資概念降低開發風險和(he)營(ying)造人氣(qi)，使得該項(xiang)目(mu)地(di)塊的(de)(de)土地(di)和(he)房(fang)產(chan)能在較短的(de)(de)時間內(nei)升值(zhi)(zhi)，或(huo)者(zhe)說在項(xiang)目(mu)還未運營(ying)前即(ji)開始(shi)增值(zhi)(zhi)。但如果不是(shi)此(ci)模(mo)式而是(shi)采用(yong)(yong)旅(lv)游+住宅房(fang)產(chan)的(de)(de)模(mo)式，則房(fang)產(chan)的(de)(de)售價很難迅(xun)速增值(zhi)(zhi)，或(huo)者(zhe)連成本都難以維持(chi)。

　　提升環境質量：

　　優越舒適的(de)旅游環(huan)(huan)(huan)境(jing)(jing)是該項(xiang)目(mu)的(de)首要賣點(dian)。此(ci)模式對(dui)環(huan)(huan)(huan)境(jing)(jing)打造的(de)投(tou)入(ru)和(he)環(huan)(huan)(huan)境(jing)(jing)保護要求很(hen)高。從景觀打造，水治理(li)，綠地，廣場面積，容積率，建(jian)筑風格、環(huan)(huan)(huan)保設施、污染整(zheng)治、項(xiang)目(mu)區內人(ren)的(de)環(huan)(huan)(huan)境(jing)(jing)保護意(yi)識等(deng)整(zheng)體上都有相(xiang)應的(de)規(gui)定(ding)，以做到整(zheng)個環(huan)(huan)(huan)境(jing)(jing)的(de)提升。

　　滾動開發有效運用規(gui)劃、營銷、資(zi)金(jin)、資(zi)本四重杠桿：

　　從(cong)空間規(gui)劃(hua)上(shang)看(kan)，開(kai)發的(de)順(shun)(shun)序X街(jie)-XX休閑一(yi)期-入口區-餐飲區-XX休閑二期-產權酒(jiu)店(dian)-水利(li)博物(wu)館-別(bie)墅區-國(guo)際接待區，呈現出一(yi)個閉(bi)合的(de)環(huan)形，從(cong)聚(ju)集(ji)人氣吸引游客(ke)、休閑娛樂功(gong)能的(de)齊(qi)備、資(zi)產實力提高、現金流創造等方面看(kan)，項目開(kai)發順(shun)(shun)序安排合理;項目拆遷和開(kai)發難度體現為從(cong)易到難。

　　靜(jing)態投資(zi)為(wei)16億(yi)的(de)項(xiang)目，通(tong)過此模式(shi)動(dong)態投資(zi)為(wei)5個億(yi)，由(you)于投資(zi)概念的(de)融入，在(zai)建設期項(xiang)目自(zi)身(shen)就有著很好的(de)現金(jin)流;建設期為(wei)4年，平均每年建成9萬平米(mi);使(shi)開發商的(de)運作風險(xian)和資(zi)金(jin)風險(xian)最小化;滾動(dong)開發模式(shi)也使(shi)市場消解得(de)到(dao)了一定(ding)的(de)時間間隔，降低了市場風險(xian)。

　　在(zai)整個項目(mu)區(qu)的(de)(de)(de)功(gong)(gong)能(neng)劃分和布局(ju)安排確定為(wei)餐(can)飲、住宿、交(jiao)通、購物、娛樂、游玩(wan)、公(gong)共支(zhi)持系統之后(hou)，對于每項功(gong)(gong)能(neng)應采(cai)用(yong)什么樣(yang)的(de)(de)(de)業(ye)態，市(shi)(shi)場(chang)(chang)地(di)(di)位的(de)(de)(de)檔次等應遵從多元主(zhu)(zhu)題(ti)(ti)的(de)(de)(de)概念。這(zhe)主(zhu)(zhu)要出于項目(mu)地(di)(di)區(qu)內功(gong)(gong)能(neng)主(zhu)(zhu)題(ti)(ti)的(de)(de)(de)多樣(yang)性和讓(rang)市(shi)(shi)場(chang)(chang)無(wu)形之手自身(shen)選擇合(he)適的(de)(de)(de)業(ye)態，合(he)理配(pei)置(zhi)資(zi)源的(de)(de)(de)考慮(lv)。整個項目(mu)的(de)(de)(de)商業(ye)面(mian)積29萬平米，達(da)整個項目(mu)的(de)(de)(de)75%，開(kai)發(fa)(fa)成本達(da)14億。如(ru)此大的(de)(de)(de)總(zong)量(liang)面(mian)積，盡(jin)管采(cai)用(yong)逐年開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)模式，如(ru)果簡單的(de)(de)(de)規劃出單一主(zhu)(zhu)題(ti)(ti)，可(ke)能(neng)讓(rang)市(shi)(shi)場(chang)(chang)很難(nan)消解，而且游客的(de)(de)(de)多樣(yang)性、復雜有趣(qu)的(de)(de)(de)消費心理也(ye)很難(nan)接受。

　　投資回收結構：

　　此模式(shi)強調區(qu)域(yu)開發的理念，在嚴格按照空間(jian)規劃和(he)功能布(bu)局要求，限制售價的前提下(xia)，區(qu)域(yu)運營商為國際(ji)接(jie)待區(qu)、XX美食(shi)餐飲區(qu)、XX休閑娛樂區(qu)或產權酒店等(deng)項目引(yin)入優(you)質(zhi)項目投資者(zhe)，由一流(liu)的酒店、賓館、旅游娛樂開發商來建設或經營。

　　商(shang)(shang)(shang)業(ye)房地產有四(si)種模式(shi)，分(fen)別(bie)為開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)自己(ji)經(jing)營(ying)(ying)、開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)自己(ji)出(chu)(chu)租、開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)直接賣給(gei)(gei)經(jing)營(ying)(ying)者(zhe)(zhe)、開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)賣給(gei)(gei)投資者(zhe)(zhe)，由投資者(zhe)(zhe)出(chu)(chu)租給(gei)(gei)經(jing)營(ying)(ying)者(zhe)(zhe)。這四(si)種模式(shi)分(fen)別(bie)在現金流回收周期、經(jing)營(ying)(ying)風(feng)險(xian)、升值收益、開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)經(jing)營(ying)(ying)能(neng)力要求、物業(ye)管(guan)理能(neng)力要求、開(kai)發(fa)目(mu)的(de)(de)等方面各異，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)就自己(ji)項目(mu)不同的(de)(de)要求和實際情況采用(yong)最經(jing)濟(ji)的(de)(de)模式(shi)。

　　此模式降(jiang)低(di)了區域(yu)運營(ying)商的融(rong)(rong)資(zi)難度(du)，減少(shao)了資(zi)金(jin)成本，縮短了開(kai)(kai)發(fa)投(tou)資(zi)回收時間：部(bu)分(fen)子項目有條(tiao)件的引入優質項目投(tou)資(zi)者，迅速(su)提(ti)升了整個區域(yu)的土地房產(chan)價值，使(shi)現金(jin)流(liu)回收周期縮短，降(jiang)低(di)了整個區域(yu)開(kai)(kai)發(fa)運作(zuo)的風險(xian);引入旅游商業房產(chan)投(tou)資(zi)者，既(ji)向房產(chan)投(tou)資(zi)者融(rong)(rong)資(zi)又(you)使(shi)其成為(wei)(wei)穩定客(ke)流(liu)，讓商業房產(chan)投(tou)資(zi)者與之共擔風險(xian)，因為(wei)(wei)如此大面積(ji)的商業房產(chan)總量，其銷售(shou)存(cun)在一(yi)定的風險(xian)。

　　此模式有可能會增加經(jing)營(ying)(ying)者的(de)成本，如果項(xiang)目區的(de)游客流量達(da)到一定規模，對經(jing)營(ying)(ying)者而言此成本則可以接受。

　　商業模式的(de)弱點(dian)：

　　該項目投資額度(du)大，實際擔(dan)負城市改造與發展任務，土地拆(chai)遷(qian)成(cheng)本(ben)比例達52%，運營商收益與土地拆(chai)遷(qian)成(cheng)本(ben)呈明顯的負相關。如(ru)果維持(chi)如(ru)此高昂的土地拆(chai)遷(qian)成(cheng)本(ben)，政府(fu)不做土地補償，開發商的收益低，機(ji)會成(cheng)本(ben)巨大。

 　　此模式(shi)過度關(guan)注開發風險的規避，可(ke)能會損失項(xiang)目升(sheng)值(zhi)帶(dai)來(lai)的利益。建議結合運營商出租的模式(shi)，為以后的升(sheng)值(zhi)預留一部(bu)分空間。

　　此模式(shi)對運營商的實際運作(zuo)(zuo)管理能力(li)要(yao)求(qiu)很高，對人(ren)力(li)資(zi)源要(yao)求(qiu)極高。因為開發過程中每個環節都須有專業、應(ying)變的人(ren)才協同合作(zuo)(zuo)，涉(she)及的部門如環保(bao)、建筑、水利、電力(li)、旅游、景區、消防(fang)、文保(bao)等多個部門關系復雜(za)，尤其是(shi)拆遷(qian)工作(zuo)(zuo)的難度(du)大(da)。

　　此(ci)模式須做好區域整體營(ying)(ying)銷(xiao)或子項(xiang)目(mu)細節營(ying)(ying)銷(xiao)，因為吸引人氣是項(xiang)目(mu)成(cheng)功(gong)的(de)關鍵(jian)，而項(xiang)目(mu)的(de)主(zhu)題、環境(jing)、功(gong)能等(deng)硬件都(dou)已(yi)齊(qi)備，營(ying)(ying)銷(xiao)成(cheng)功(gong)與否關系到項(xiang)目(mu)區的(de)成(cheng)敗。